“不敢苟同”建设部研究报告

　　揣着美国护照的李先生在北京CBD买的公寓刚刚交房。可这几天学者间关于中国房地产泡沫的讨论，让他少了几分高兴。

　　移民美国前，李先生住在香港，他本人算是香港房地产泡沫破灭的受害者。现在，他担心的是：房地产的泡沫会不会在北京破灭？

　　前几天，建设部在媒体上说，“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象”。

　　“我不敢苟同这样的说法。”今天，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容通过本报质疑了建设部的上述说法。

　　房地产业要挟整个国内经济？

　　今年7月，易宪容发表文章说，“房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫任意吹大，破灭将不可避免。”

　　这篇《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章，被业界认为是掀起这轮房地产泡沫讨论的点火之作。

　　最近，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠也为上述讨论推波助澜，发出“中国地产泡沫即将破裂”的预言。 　

　　针对学者们的泡沫之说，建设部政策研究中心的一个课题组向曾媒体透露，他们已经向国务院递交了研究报告，认为泡沫说不能成立。 　

　　易宪容认为，房地产业是此次国内经济过热的根源，但在这轮宏观调控中，房地产受到的影响微乎其微。被经常引用的数字是：1～6月，房地产开发投资累计金额为4924亿元，与上年同期相比增长28．7％。 　

　　易宪容说，调控房地产业的难处，在于国内房地产业要挟着整个中国经济——— 　

　　如果国内房地产崩盘，国家经济就可能发生危机。但国内房地产不调整，也可能孕育更大的金融风险。特别是当中国的房地产业把整个风险都系于国内银行时，其所带来的风险会更大。最后，承担泡沫破灭的风险的，只会是国内各家银行及整个社会经济。 　

　　建设部政策研究中心通过媒体回应说，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能只看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。他们有数据能支持，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。 　

　　而且，房地产金融风险存在并不意味着房地产业已经“挟持”了我国金融和经济，也不能因为房地产金融先天的风险性就忽视住房抵押贷款对银行整体资质的优化作用。 　

　　泡沫在哪里 　

　　建设部政策研究中心的报告，使国内房地产是否存在泡沫的讨论掀起了高潮。 　

　　该报告认为，中国的房地产不存在泡沫。理由如下： 　

　　一、目前的房地产需求是真实需求。因为2020年以前城镇居民快速增加，房地产有很大的需求； 　

　　二、商品房空置率在下降； 　

　　三、如果国内房价下降，首先是广大有房居民住房资产缩水。因此，即使国内有些城市房地产过热也是局部的，而不存在房地产泡沫，目前国内房地产的风险尚在可控制范围内。 　

　　易宪容不同意上述报告的说法。 　

　　他解释说，虽然业界对房地产泡沫的界定众说纷纭，但有几点衡量标准应该是被基本认可的：一是房价收入比；二是房地产投资与房价增长速度；三是房地产泡沫只会是局部的，而不会有全国性的。 　

　　对于房价收入比，国际惯例认为，3至6倍是合理范围，但北京、上海早超过了12倍。今年以来，上海房价上升了二成以上，北京今年的固定资产投资有50％是房地产。 　

　　易宪容认为，房地产泡沫只能集中在一个或几个城市，没有在全国都出现房地产泡沫的可能。如果说，在中国大城市出现房地产泡沫，还用拿小城镇的房地产价格来比较吗？“就用这几点现有的数据，国内的房地产泡沫已是吹得很大了。”易宪容说。 　

　　就建设部政策研究中心关于“目前的房地产需求是真实需求”的说法，易宪容反驳说，房地产与一般商品不同，它既是耐用消费品，也是投资品。因此，衡量房地产需求不能简单地把消费需求或投资需求分开来衡量，建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求，结论令人质疑。 　

　　在易宪容看来，目前国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种存量需求的释放又基本上依赖于银行信贷及代际的收益转移来完成。

　　尽管住房消费信贷创造性地扩展了年轻人住房“存量需求”的释放，如果银行利息的调整，经济形势变化使得个人预期收入下降，这种“存量需求”释放所暴露出的矛盾会十分尖锐。 　

　　消费者预期导致房价变化？ 　

　　对于国内房价猛涨的主要原因，建设部政策研究中心的报告强调，既不是商品房供不应求，也不是居民对住房需求增大，而在于社会普遍的经济预期对房价的影响。而且，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。 　

　　有专家以香港房地产价格为例说，亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65％。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平，变化都不大。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。 　

　　国家对房地产业采取的宏观调控政策，也印证了人们的预期。国家是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热。普通消费者能感受并得到的心理预期就是：“开发商地没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。 　

　　易宪容不赞成“社会普遍的经济预期对房价的影响”的说法。他认为，由于房地产产品本身具有一些特殊性，再加上某些现行制度安排得不完善，使得房地产市场完全处于垄断或寡头垄断的结构状态。商品房的价格基本上是由房地产开发商来主导，购买者对房价影响根本不存在。 　

　　他认为，这种把实体商品的虚拟化，就好比让人们看到美国纳斯达克股市吹起的泡沫。在纳斯达克股市泡沫吹破之前，市场上市公司的价格主要看该公司预期的投资价值，结果是纳斯达克股市的泡沫很快就吹大与破灭。 　 易宪容认为，国内房地产泡沫是不争之事实。但是面对着这样大的泡沫，为什么总有人出来为之辩护？为什么反对的声音会那样大呢？当然是利益问题。政府需对此保持警惕，如果任凭既得利益集团谋取暴利，最后被伤害的，只能是广大民众利益及整个社会经济。 　

　　链接 　

　　北京写字楼空置率高出安全线近两倍 　

　　北京的写字楼是少还是多？ 　

　　《北京娱乐信报》10月21日报道，中国建筑设计研究院叶耀先指出，发达国家城市每个就业人口平均占有的写字楼面积为0．2平方米。北京市有1400多万人，根据人口预测，中国18岁到59岁的人口比例大约是60％。中国不是发达国家，我们暂且按发达国家算，北京市2003年的写字楼需求约为170万平方米。 　

　　再看供给的情况，这几年每年的供应量都在300万平方米左右。美国几十年对写字楼的控制率调查研究数据显示，6％是比较合适、安全的空置率，而北京现在已经达到了16％，快是安全空置率的3倍了！（刘世昕）