关于国内房地产泡沫争论的焦点，突然落到了上海的头上，摩根士丹利的首席经济学家罗奇上周在北京表示，上海明显存在房地产投机过度的迹象。摩根士丹利是全球最大的投资银行之一。

　　之前，该机构亚洲董事总经理兼亚太区经济师谢国忠发布报告预计中国的房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年，并称这次房地产泡沫破裂的震中将是中国内地房价最高、炒房之风最烈的城市——上海。

　　上述报告掀起的争论引起了上海市政府高层官员们的注意，尽管在最近一段时间里，这些官员鲜有公开谈论这个问题。

　　11月6日，上海市市委书记陈良宇在会见香港访问团时丝毫没有回避上述问题，尽管依然否认上海楼市已经出现了严重的泡沫，但他依旧表示，对于近期境内外大量出现上海房地产将面临大崩盘的评论，政府方面是如履薄冰。为防止上海出现大批负资产者，政府已采取四项相应措施，力保大崩盘不会出现。

　　四项措施化解风险

　　上海市市委书记陈良宇在会见香港访问团时表示，目前有一种说法，认为上海房地产泡沫大，接近崩盘，房价与收入之比例已大大超过正常系数，而购置物业用于投资者高达40%。为了化解这种可能的风险，确保安全，政府决定强力推进四项措施。

　　11月9日上海市房地局有关官员在接受本报记者的采访时，介绍了上述四项具体措施，“一是调控土地价格，减少因拍卖而过分推高价格的情况。二是优化与改善供应结构，多推一般市民所需的中低价楼房，包括每年推出300万平方米、售价每平方米3500元人民币的中低价房，以应市民需求；但写字楼与商厦可以维持高价格。三是进一步完善交易规则，包括实行新售楼盘网上备案制；对于楼市的投资客，推出限制期房转让；对购买第二套物业者减少按揭比例等措施。四是大力化解风险程度。”

　　该官员表示政府高度关注的原因也非常的简单，上海地产市场一直持续升温，并从去年开始进入疯狂增长期。一方面是房价的持续高涨，在市区，高层住宅价格最高的已经达到每平方米5000美元；另一方面，是房地产业运作大量依靠银行信贷，无论是开发商还是购房者都是如此。

　　土地拍卖难成主流？

　　在此次推出的四大政策中，更多的被地产界关注的是“调控土地价格，减少因拍卖而过份推高价格的情况”一条。上海市政府并没有对上述这项措施作出更为详细的解释，这导致了更多地产投资者的关心。因为按照国土资源部与监察部联合下发的71号文件，今年8月31日以后，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。

　　一位不愿意对外界透露姓名的分析人士在接受本报记者采访时表示：“从目前来看，此项措施的方向有一定的趋势可寻，就是上海市政府可能在未来不会大量采用拍卖形式出让土地，因为这最容易导致地价成本升高。”

　　10月底，上海市房地局发布本市国有土地使用权2004年第3号出让公告。总计推出了14个区共44幅国有土地使用权。记者从市房地局的网站上看到，这些土地仍然是以招投标而非公开拍卖的方式推出，开发商需到各区的相关部门投标竞地。

　　这位人士认为，此项措施从长远来看将是政府掌控土地价格最为有效的方法。从政策方面看，协议出让土地显然缺乏公平，但完全拍卖则显然容易推高价格。虽然完全拍卖将使得政府最大程度地获取利益以及避免寻租现象，但至少从上海目前的状况，找到更为平衡的方式则更为关键，而招投标目前是可以选择的比较不错的方式。

　　难解结构矛盾？

　　上海市房地局有关官员表示，从长远来讲，这样的措施将有助于上海房地产市场健康稳定发展。但也有一些业内人士持相反的意见。香港美联物业的高级经理方万昌表示：“仅仅从目前上海政府实施的多推每平方米3500元的中低价房计划来看，显然难以化解楼市供求中的矛盾。”

　　他认为，目前上海楼市中出现最大的问题是“中档楼盘中空化”。在上海的城市腹地黄浦、静安、卢湾等区域已经基本上找不到每平方米10000元以下的楼盘。多数消费者需要的均价在5000-6000元的房子，只能到外环线外的远郊寻觅。

　　本报记者得到的一份关于上述低价房的资料显示：此次政府所推的均价3500元的中低价房，大部分集中在松江这样的远郊。交通不便加之私家车牌照收费等问题导致了私家车难以普及，让许多消费者很难接受外环以外的中低价房。

　　目前仍有不少学者担心上海房地产的泡沫问题，上海第一财经的独立评论员、学者余南平就认为，“上海楼市的泡沫非常明显，迟早会破裂。”早在去年底，余南平就明确表示，这样的时期可能是一年，也可能是两到三年。(彭朋)