一批经营性商住用地推向市场，2块“热地”出现“崩标”现象，实质在于上海再次出招调控申城楼市——“土地新政”控制房价涨幅

　　上周，今年上海唯一的一批经营性商住用地推向市场，共44个地块、270多公顷，经公开招投标后陆续正式开标，由于正值国家宏观调控政策实施、土地“禁门”稍启后第一次集中供地，因而引发各方高度关注。

　　然而让业内人士“跌眼镜”的是，原本应该陆续开标的42个地块中，有2块“热地”发生不同寻常的“崩标”现象，这两块地分别位于上海最让世人看好的地方——浦东、崇明。专家指出，上海经营性土地供应中前所未闻的“崩标”现象，其背后是开发商对于“新游戏规则”的不适应，更为深层的因素是上海市再次出招实施“土地新政”，通过土地“龙头”调控上海楼市。

　　盲目追涨“热地”崩标

　　“崩标”是招投标的业内术语，表示因投标者开价高于最高限价而失败。细心的人发现，这次集中公开招投标“游戏规则”发生了变化，从以前没有最高限价的“价高者得”，变成了“有效区间价内价高者优先”，也就是说，政府为土地招投标设定了最高限价。许多开发商不适应新规，“求地”心切之下，一味开高价争抢热门地块，结果大家的开价统统高于最高限价，导致“崩标”。

　　最典型的“崩标”发生在第一批开标的浦东唐镇24万平方米商住用地，由于区位好、地幅大、周边配套较为成熟而成为众开发商的争抢目标。但18家开发商的开价不约而同远远高于最高限价3.7亿元人民币，其中有1家开出了7亿元的“天价”，结果44个地块中最大的一幅地“崩标”。与此同时，崇明的一幅“热地”也因境内外10家开发商争开高价而“崩标”。

　　土地新政控制地价

　　经营性土地供应走市场化之路毋庸置疑，但在上海这样被长期看好的市场里，不少开发商为在招投标中获得土地，不惜开高价。地价托高的同时，也推动了房价的涨幅。

　　上海市房地资源局土地处副处长庄幼菲表示，不少开发商投标拿地的心态，是根据“未来的房价”推测“现在的地价”，往往开价偏高。现在上海土地供应已偏向中环线以外的普通住宅，如果游戏规则不变动，托高追涨现象就无法“刹车”，势必影响面向普通消费者的中低价住宅市场价格。“土地新政”实施最高限价，是尽可能用控制土地涨幅的办法来控制房价涨幅，好比力气用在了刀口上。

　　据悉，本次招投标中部分不能确定中标者的地块，有可能再次进行招投标，但更大的可能是政府收回，用于普通商品住宅的建设。

　　土地供应公开透明

　　“土地新政”的核心内容是最高限价的确定。据透露，政府推出一个地块前，先请专业评估机构评估后报价，然后由政府部门确定一个底价，再根据地块的地段、供需情况、项目内容等综合因素确定底价之上的浮动比例，形成最高限价。底价和最高限价之间形成“有效区间价”，高于或低于这一区间价者全部“出局”，在此区间价内，价高者优先，再结合企业经营实力和经营业绩等相关因素，最终确定中标者。

　　根据目前已经开标的地块计算，最高限价平均高出底价10%左右。

　　市房地局有关负责人表示，眼下开发商“求地”心切与他们对土地供应计划没有透彻了解有关。为此，市房地资源局明年1月份就将公开2005年全年经营性用地招投标计划，多少地块、分几批、分布在哪里、什么用途都明明白白，以防止焦躁的开发商们盲目地“来一块抢一块”。这种做法今后将成“例行公开”制度。

　　影响房价作用待估

　　有关专家指出，上海房地产市场正走在健康、稳定发展的轨道上，防止大起大落、防止恶意炒作和投机行为是政府必须同时面对的问题。上海市委、市政府从没有停止过对房地产市场的方向性调控，这次“土地新政”只是其中之一。

　　老百姓更为关注“土地新政”对上海今后房价走势将产生怎样的影响。对此，不少专家认为，土地价格得到控制，一定程度上可以控制房价。上海的“土地新政”本质上期待控制房价涨幅，而眼前立竿见影的作用将是对市场心理预期的调节。

　　然而，如今房价的重要决定因素是市场。政府科学、及时的政策，还需要包括房产商在内的方方面面一起去把好事做好。