中国房地产应吸取日本房价暴跌的教训

　　近日，中国社会科学院发布2007年世界经济形势分析与预测黄皮书。黄皮书用大量篇幅分析了在世界各地蔓延的房地产热潮，并且提出，中国应该记取当年日本房地产泡沫的教训，避免重蹈覆辙。

　　1985年，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值，房地产市场也随之急剧升温。

　　在此后6年内，日本6大城市的商业地价狂涨3倍多，需求旺盛投机盛行，房价也不可遏制的持续走高。可是，进入上世纪90年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的10年”。

　　在日本房地产泡沫形成期间，人们只相信土地价格只升不降的神话，争相购置房产地契，以至于土地价格高出美国3倍有余。日本总理府1987年的调查显示，超过半数以上的受访者认为“只有土地是安心并且有利的”。与此相应，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。当时的情况是，借款方不考虑一旦利率升高还不起本息怎么办，贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并且天真地认为，如果这些企业暂时资金困难只需将手中的房子出售就可以解决问题。　 这种情况没有引起日本政府足够的警惕，反而采取了不恰当的金融和财政政策，推动了房地产市场的疯狂。在情况最为严重的1987年，日本政府并没有采取任何宏观调控措施来缓解过热的市场，还错误地认为日本经济形势一片大好，任凭国家和民众全部卷入到泡沫中去。然而，1989年，日本股市大幅下挫，接着房地产泡沫破裂，带来了灾难性的后果。直到2005年年末，日本经济才从可怕的低谷中走出来。

　　黄皮书认为，中国与日本有很大的不同，中国政府从2005年起就实行了众多的宏观调控措施，并且收到了良好的效果。不过，黄皮书也指出，上述措施还没有完全消除可能存在的巨大风险，况且中国和当时的日本在某些方面还存在一些相似。

　　当前，人民币面临着升值压力，中国也需要用低利率增强国内需求，大量的资本也在迅速流向房地产业。黄皮书据此提出，中国应该吸取日本低利率政策的教训，收紧银根以待房市降温；其次，央行应该能够抓住调整货币供给的时机，不为稳定的物价指数所迷惑。因为在日本泡沫期间，日本的物价指数增长几乎为零。另外，在实施扩大内需的转变中，我国应避免国家宏观战略调整而造成的资产泡沫。“虽然中日的国情不同，但是以增大房地产泡沫为代价来扩大内需的教训不应在我国重演。” 董伟